Hvers vegna heldur íslenska ríkið uppi háu fasteignaverði með því að niðurgreiða okurvexti og okurleigu? Og hvað myndi gerast ef þessar niðurgreiðslur væru afnumdar?

Hættið að niðurgreiða okrið!

Það er kominn tími til að spyrja upphátt: Af hverju í ósköpunum á ríkið að borga vaxtabætur til að niðurgreiða okurvexti banka? Og af hverju á almenningur að leggja sitt af mörkum til að halda uppi leiguverði með því að fjármagna húsaleigubætur sem renna beint í vasa leigusala?

Okkur er stöðugt sagt að markaðurinn ráði ferðinni, að verð á húsnæði og leigu sé eðlileg afleiðing framboðs og eftirspurnar. En hvað gerist þegar ríkið hellir tugum milljarða á hverju kjörtímabili inn í kerfið? Verðið hækkar. Og hverjir græða? Bankarnir sem innheimta okurvexti og leigusalar sem geta hækkað leigu án þess að óttast greiðslugetu leigjenda. Því ríkið bætir bara upp muninn. Eins og hagnaðartölur bankanna á vaxtaokri upp á hundruði milljarða á ári sýna, þurfa þeir enga styrki frekar en öll leigufélögin sem þenjast út á kostnað almennings.

Vaxtabætur – styrkur til bankanna

Vaxtabótakerfið var kynnt sem stuðningur við heimilin. En í raun er það styrkur til bankanna. Ríkið borgar hluta vaxta af íbúðalánum, sem gerir almenningi kleift að taka hærri lán en ella. Bankarnir þurfa ekkert að lækka vextina – þeir vita að ríkið stendur með þeim. Þetta er hreinlega siðlaust.

Húsaleigubætur – styrkir til leigusala

Sama sagan er á leigumarkaði. Húsaleigubætur eru sagðar bjarga tekjulágum. En hverjir græða í reynd? Leigusalar. Þeir geta rukkað hærra, vitandi að ríkið borgar með. Þetta er ekki félagslegt úrræði, þetta er kerfisbundin niðurgreiðsla á okri.

Afleiðingin: Hærra verð fyrir alla

Með því að dæla milljörðum í vaxtabætur og húsaleigubætur heldur ríkið uppi háu verði á fasteignum og leigu. Fólk sem á ekki íbúð, sér drauminn fjarlægjast, því verð heldur áfram að hækka. Og þeir sem leigja borga okurleigu, styrkta af skattpeningum almennings.

Lausnin: hætta að styrkja okrið

Það þarf að skera á þennan vítahring.

• Hætta að greiða vaxtabætur sem halda uppi okurvöxtum bankanna.

• Hætta að greiða húsaleigubætur sem renna í vasa leigusala.

• Nota fjármagnið í staðinn til að byggja upp hagkvæmt, samfélagslegt húsnæði sem raunverulega lækkar húsnæðiskostnað til lengri tíma.

Það er ekki hlutverk ríkisins að niðurgreiða okur og gróðahyggju. Það er hlutverk ríkisins að verja borgarana – ekki lánastofnanir og fjárfesta á leigumarkaði.

„Af hverju á ríkið að niðurgreiða okurvexti?“

Stutta svarið: það á það ekki — a.m.k. ekki með almennum, ósértækum tilfærslum sem hækka verð. Ef markmiðið er húsnæðisöryggi og bætt aðgengi:

• Færa stuðning frá eftirspurn yfir í framboð: hraðari skipulags- og byggingarferlar, markviss stofnframlög í hagkvæmu leigukerfi og sértæk úrræði fyrir tekjulægstu. (Ríkið er reyndar þegar að auka stofnframlög og endurskoða úrræði.)

• Miða að fólki, ekki eignaverði: sértækur, tekjutengdur stuðningur með skýrum niðurfösun þegar vextir og verð lækka — frekar en flatar niðurgreiðslur sem lifa góðu lífi í verðinu.

Vaxtabætur: Niðurgreiðsla á ofurvöxtum bankanna

Ríkið veitir vaxtabætur („interest benefits“) til einstaklinga sem greiða vexti af lánum vegna kaupa, byggingar eða úrbóta á eigin húsnæði Íslandi. Þær eru hlutlaust form af skattaafslætti sem létta byrðina af vaxtakostnaði.

• Vaxtabætur (að raungildi, verðlag 2022): voru 10–13 ma.kr. árin fyrir hrun, sprungu í 15–17 ma.kr. 2009–2011 og hafa svo verið skornar niður í 2,0 ma.kr. árið 2022. Þetta er skráð í svari fjármálaráðherra til Alþingis með árlegri töflu 2000–2022 á verðlagi 2022.
• Húsnæðisbætur (leigubætur) 2023: 9,5 ma.kr. (var 8,5 ma.kr. 2022).

Af hverju að niðurgreiða banka og leigusala?

• Aðgengi að húsnæði: Með vaxtabótum og leigubótum gerir ríkið húsnæðiskaup og leigu aðgengilegra, sérstaklega fyrir fyrstu kaup, einstæða, fjölskyldur með lægri tekjur eða í erfiðari félagslegri stöðu.

• Jöfnun á milli tekjuhópa: Bæturnar eru tekju- og eignamiðaðar, þannig að þær veita aðstoð þeim sem helst þurfa á henni að halda án þess að gefa styrk til auðugu.

• Fjölskyldustuðningur: Með stuðningi til barnafjölskyldna og eldri borgara eykst stöðugleiki og velferð í samfélaginu.

Húsaleigubætur sem renna í vasa leigusala: Leigjendur styrktir

Húsaleigubætur („housing benefits“) eru ætlaðar þeim sem þurfa stuðning til að greiða leigu. Hámarksupphæðir eru gefnar upp samkvæmt:

• Einstaklingur: allt að 609.504 kr. á ári

• Par (2 manns): 810.641 kr. á ári

• Þrír í heimili: 944.732 kr. á ári

• Fjórir: 1.023.967 kr. á ári

• Fimm og meira: upp í 1.194.628 kr. á ári

Hversu mikið myndi fasteignaverð lækka ef niðurgreiðslur hættu?

Því miður skortir beinar rannsóknir eða áætlanir (í opinberum gögnum) sem sýna saman tengslin milli þessara bótakerfa og rauntímaverðs fasteigna. Við getum þó reynt að rökstyðja:

• Þrýstingur á markaði: Nú eru kaupendur og leigjendur með styrk frá ríkinu, sem viðheldur eftirspurn. Ef bættum styrkjum er hætt, munu færri ráða við að kaupa eða leigja sem gæti minnkað eftirspurn verulega.

• Vísbendingar frá Seðlabanka og IMF: Þeir benda á að hertar lánareglur hafa nú þegar dregið úr nýrri lántöku og hjálpað til við að sporna gegn verðhækkanir á húsnæði.

• Verðmunur: Skortur á opinberum tölum, en eðli málsins samkvæmt gæti eftirspurn og þar með verð lækkað nokkra tugi prósenta mögulega 10–30 %, ef stuðningurinn er stór og almennur.

• Vaxtabætur (að raungildi, verðlag 2022): voru 10–13 ma.kr. árin fyrir hrun, sprungu í 15–17 ma.kr. 2009–2011 og hafa svo verið skornar niður í 2,0 ma.kr. árið 2022. Þetta er skráð í svari fjármálaráðherra til Alþingis með árlegri töflu 2000–2022 á verðlagi 2022.
• Húsnæðisbætur (leigubætur) 2023: 9,5 ma.kr. (var 8,5 ma.kr. 2022).

Ályktun

Ríkið niðurgreiðir bankavexti og húsaleigu til að tryggja húsnæðisöryggi, draga úr félagslegum mun og styðja við viðkvæma hópa.

Ef slíkur stuðningur væri tekinn af mun fasteignamarkaðurinn líklega kólna, bæði vegna minna fé til ráðstöfunar hjá kaupendum og leigjendum og vegna hertar lánaskilmála. Þetta gæti leitt til verulegs verðlækkunar, en án óháðra spágreininga eða stórrar rannsóknar er ómögulegt að gefa nákvæma prósentu.

Ríkið heldur verði uppi með eigin peningum

Fólk hefur árum saman reitt sig á bein framlög ríkisins til að mýkja höggið af háum húsnæðiskostnaði. Markmiðin eru göfug: létta greiðslubyrði heimila. En afleiðingin er oft sú andstæða að framlögin ýta undir eftirspurn, veikja bit í peningamálum og halda verði hærra en ella — bæði á eigin íbúðum og leigu.

Hvað borgar ríkið?

• Vaxtabætur (að raungildi, verðlag 2022): voru 10–13 ma.kr. árin fyrir hrun, sprungu í 15–17 ma.kr. 2009–2011 og hafa svo verið skornar niður í 2,0 ma.kr. árið 2022. Þetta er skráð í svari fjármálaráðherra til Alþingis með árlegri töflu 2000–2022 á verðlagi 2022.

• Vaxtabætur 2023 (ríkisreikningur): 2,8 ma.kr. (núvirði ársins) samkvæmt Ríkisreikningi 2023.

• Húsnæðisbætur (leigubætur) 2023: 9,5 ma.kr. (var 8,5 ma.kr. 2022).

• Áframhald 2025: Fjárlagafrumvarp og greinargerð ráðuneyta gera ráð fyrir að fjárheimild til húsnæðisbóta hækki um 2,5 ma.kr. milli 2024 og 2025 vegna hækkunar grunnfjárhæða og stækkunar kerfisins (fleiri fjölskyldustærðir).

Samanlagt erum við því að tala um rúmlega 12–13 milljarða króna á ári í beinar tilfærslur sem tengjast vöxtum og leigu (miðað við 2023), þrátt fyrir að vaxtabótakerfið hafi verið talsvert minnkað.

Af hverju heldur þetta verði uppi?

1. Eftirspurn: Þegar ríkið greiðir hluta vaxta eða leigu, hækkar greiðslugeta heimila. Seljendur og leigusalar svara með hærra verði. Þetta er klassísk tilfærsla sem inn í verð.

2. Veikari peningastefna: Vaxtabætur vinna gegn markmiðum peningastefnu þegar vextir hækka — ríkið mildar höggið og eftirspurn dregst minna saman. Fjármálaráðuneytið bendir reyndar sjálft á þetta í svari til Alþingis: vaxtabætur eru „ekki jafn markviss stuðningur“ og geta dregið úr virkni peningamálastefnu.

3. Kerfisáhætta: Þegar leigubætur stækka hraðar en framboð íbúða, tekur verðið stökk, sérstaklega á markaði þar sem byggingamagn er takmarkað til skamms tíma.

Hversu mikið gæti verðið lækkað ef niðurgreiðslum yrði hætt?

Engin ein „rétt“ tala er til — þetta fer eftir sveigjanleika framboðs og eftirspurnar á hverjum tíma. En við getum varlega nálgast sviðsmyndir:

• Látum sem 50–70% af beinum tilfærslum í raunverð (algeng nálgun í alþjóðlegum rannsóknum á húsnæðisstuðningi á þröngum mörkuðum) og að heildar tilfærslur sem hafa beina verðáhrif séu um 12 ma.kr.

• Veltum þessu yfir á árlegt jaðareftirspurnar-verð: á markaði þar sem ársala íbúða nemur t.d. 400–500 ma.kr. gæti þetta jafnast á við 2–3% lækkun á meðalverði til skemmri tíma ef stuðningur hyrfi á einu bretti.

• Á leigumarkaði gæti sambærileg rýrnun í leigubótum þrýst leigu um 3–5% niður þar sem kapítalísering í leigu er oft beinni — en aðeins að því gefnu að framboð sé ekki bundið af öðrum þáttum (regluverki, skorti á íbúðum o.s.frv.).

Þetta eru varfærnar áætlunartölur, ekki spár. Áhrifin gætu orðið minni (ef framboð er stíft eða ef aðrir liðir hækka um leið) eða meiri (ef væntingar snúast hratt við og fjármagnskostnaður lækkar). Mikilvægast er að ábatinn fer ekki til allra heimila — hann skiptist milli kaupenda/leigjenda og seljenda/leigusala, og sögulega hefur stór hluti runnið í verð.

Árin 2000–2011 sýna hvað gerist þegar vaxtaniðurgreiðslur stækka í þenslu: Verð og skuldir fylgja með. Nú borgar ríkið samt enn tugi milljarða á kjörtímabili í vaxtabætur og húsnæðisbætur; ~12 ma.kr. árið 2023 voru bein framlög í þessa tvo liði, og húsnæðisbætur eru á leið upp. Ef við færum fókusinn kerfisbundið frá eftirspurnaryrkjandi bótum yfir í framboð og markvissan, tímabundinn stuðning við þá tekjulægstu, væri líklegt — miðað við varfærnar efnahagssviðmyndir — að íbúðaverð og leiga lækkuðu um nokkur prósent til skemmri tíma og þrýstingur á vexti minnkaði til lengri tíma.

Heimildir (valdar)

• Árleg útgjöld ríkisins í vaxtabætur 2000–2022 á verðlagi 2022 (svara­skjal Alþingis). Alþingi

• Ríkisreikningur 2023: liðir 09821 Vaxtabætur (2,8 ma.kr.) og 10663 Húsnæðisbætur (9,5 ma.kr.). StjórnarráðiðCTF Assets

• Greinargerð fjárlaga 2025, málaflokkur 31.10: hækkun fjárheimildar húsnæðisbóta um 2,5 ma.kr. milli ára. Stjórnarráðið

• Til viðbótar: HMS um þróun greiðslubyrðar vs. leigu (bakgrunnur um kapítalíseringu), og yfirlit um reglur/upphæðir húsnæðisbóta. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun+1Ísland

Bankaþrælar á Íslandi: Okurvextir, fjárhagslegt ofbeldi og áhrif þeirra á fjölskyldur